La pregunta «¿cuánta casa puedo comprar?» tiene dos respuestas: cuánto podría aprobar un prestamista y cuánto puedes pagar sin dejar tu presupuesto al límite. No siempre coinciden. Confundir el máximo de calificación con un precio cómodo es uno de los errores más costosos al comprar la primera vivienda.
La calculadora de cuánto puedes pagar por una casa convierte tus ingresos, deudas y pago inicial en una estimación para planificar. Úsala antes de visitar propiedades, no como sustituto de una preaprobación.
Respuesta rápida: una referencia común limita el costo mensual total de vivienda —capital, intereses, impuesto, seguro y HOA— al 28% de los ingresos brutos mensuales. Con ingresos de $110,000 al año, eso equivale a unos $2,567 al mes. Con $650 de otras deudas, $40,000 de pago inicial, una tasa de 6.75%, impuesto del 1.2%, seguro de $150 al mes, HOA de $75 al mes y PMI excluido, el precio estimado es aproximadamente $347,464. Tu cifra cambiará con la tasa, los impuestos y las deudas.
Aprobar una hipoteca no es lo mismo que poder pagarla
El prestamista evalúa si el expediente cumple las reglas del programa. No puede saber cuánto quieres ahorrar para la jubilación, cuánto pagas por cuidado infantil, qué gastos médicos tienes o cuánto margen necesitas para sentirte seguro. Por eso conviene separar dos conceptos:
- calificación: el techo que permite la suscripción con ingresos y deudas documentados;
- capacidad personal: el pago que deja espacio para ahorro, mantenimiento e imprevistos;
- precio de compra: el valor de la vivienda, que no equivale al monto del préstamo; y
- costo total mensual: hipoteca más impuesto, seguro, PMI y HOA.
Una aprobación de $450,000 no convierte automáticamente ese precio en una decisión sostenible. Cuanto más te acerques al máximo, menos flexibilidad queda si sube el seguro, aparece una reparación o cambia el ingreso del hogar.
La calculadora de cuánto puedes pagar por una casa aplica referencias comunes de ingresos y deuda para producir una estimación de planificación, no una aprobación del prestamista. Es un punto de partida para entender un rango, no una respuesta definitiva.
Cómo convertir el salario en presupuesto de vivienda
Una referencia de planificación común, utilizada también como relación front-end por muchos prestamistas, limita el costo total de vivienda al 28% del ingreso bruto mensual. Los criterios reales cambian según el programa, el crédito y la suscripción, por lo que el 28% no es una regla universal. La relación se expresa así:
Presupuesto mensual de vivienda = Ingreso bruto mensual × 28%
El 28% no se reserva solo para capital e intereses. Primero debes descontar el impuesto sobre la propiedad, el seguro, la HOA y, cuando corresponda, el PMI. El resto es lo que puede sostener el préstamo. Además, el límite del 36% para deudas totales puede reducir el presupuesto de vivienda por debajo del 28%.
Con $110,000 de ingreso, $650 de deudas y el modo estándar 28/36:
- el límite de vivienda es $2,567;
- el límite total de deuda es $3,300, menos $650, o $2,650 para vivienda;
- manda el menor de ambos: $2,567;
- impuesto, seguro, HOA y $0 de PMI dejan cerca de $1,994 para capital e intereses; y
- a 6.75% por 30 años, ese pago sostiene cerca de $307,464 de préstamo.
Al sumar $40,000 de pago inicial, el precio estimado es aproximadamente $347,464.
Usa la calculadora de cuánto puedes pagar por una casa para repetir el cálculo con tus ingresos, deudas y pago inicial.
¿Cuánta casa puedes comprar con distintos niveles de ingreso?
La misma fórmula de la calculadora produce estas estimaciones para planificar según los ingresos brutos anuales del hogar. Todas las filas usan el modo Estándar 28/36, tasa hipotecaria del 6.75%, plazo de 30 años, $650 de pagos mensuales de deudas existentes, $40,000 de pago inicial, tasa anual de impuesto sobre la propiedad del 1.2%, seguro de propietarios de $150 al mes y HOA de $75 al mes. Se excluye el PMI en todas las filas para mantener iguales los supuestos de costos; un préstamo real podría requerir seguro hipotecario cuando el pago inicial sea inferior al 20%.
| Ingresos brutos anuales del hogar | Presupuesto mensual de vivienda | Precio estimado de vivienda |
|---|---|---|
| $60,000 | $1,150 | $158,221 |
| $75,000 | $1,600 | $218,333 |
| $100,000 | $2,333 | $316,294 |
| $125,000 | $2,917 | $394,218 |
| $150,000 | $3,500 | $472,141 |
El presupuesto mensual es el menor entre el 28% del ingreso bruto mensual y el 36% del mismo ingreso menos los $650 de deuda. Con $60,000 y $75,000, la deuda limita primero: el 28% permitiría $1,400 y $1,750, respectivamente, pero los presupuestos disponibles son $1,150 y $1,600. A partir de esos presupuestos, la calculadora considera el pago hipotecario, el impuesto, el seguro y la HOA para estimar el precio. Los precios se redondean al dólar más cercano; no son preaprobaciones ni indican por sí solos qué cabe en tu presupuesto después de impuestos.
Prueba tus ingresos, deudas existentes, pago inicial, tasa hipotecaria, impuesto, seguro y HOA en la calculadora de cuánto puedes pagar por una casa. Verás una estimación con tus datos y cuál de las dos relaciones limita el presupuesto mensual.
Por qué la regla de 3× el salario puede inducir a error
Multiplicar el salario anual por tres ofrece solo una referencia muy general. Con ingresos brutos del hogar de $100,000, 3 × $100,000 = $300,000. Con los supuestos explícitos de la tabla, la calculadora estima $316,294, o $16,294 más. La diferencia aparece al calcular el pago y los costos de la vivienda en vez de aplicar un múltiplo fijo del salario.
La regla deja fuera la tasa de interés y el plazo del préstamo, las deudas mensuales, el pago inicial, el impuesto sobre la propiedad, el seguro de propietarios, las cuotas de la HOA y cualquier seguro hipotecario. Tampoco considera tus gastos personales, metas de ahorro ni reservas de efectivo. Puede sobreestimar un precio sostenible cuando las deudas o los costos son altos, o subestimarlo cuando el pago y el efectivo disponible permiten un precio mayor. No es una regla universal de los prestamistas; incluso la estimación de la calculadora debe contrastarse con tu presupuesto real.
Qué factores mueven más el precio
Pagos mensuales de deudas
Impacto con ingresos de $110,000, modo Estándar 28/36, tasa del 6.75%, plazo de 30 años, $40,000 de pago inicial, impuesto del 1.2%, seguro de $150 al mes, HOA de $75 al mes y PMI excluido:
| Pagos mensuales de deudas | Precio estimado de vivienda |
|---|---|
| $0 | $347,464 |
| $300 | $347,464 |
| $650 | $347,464 |
| $1,000 | $311,841 |
| $1,500 | $245,050 |
La deuda no reduce la estimación hasta que la restricción del DTI total queda por debajo del límite de vivienda del 28%. En este escenario, $0, $300 y $650 de pagos mensuales mantienen como limitante la relación de vivienda, por lo que los tres producen la misma estimación de $347,464. Por encima de unos $733 al mes, el DTI pasa a ser la restricción: con $1,000 la estimación es $311,841, unos $35,623 menos, y con $1,500 baja a $245,050. Importa el pago obligatorio utilizado para el DTI, no solo el saldo.
Tasa hipotecaria
El mismo escenario con $650 al mes de deudas, según la tasa:
| Tasa hipotecaria | Precio estimado de vivienda |
|---|---|
| 5.0% | $401,430 |
| 5.75% | $376,711 |
| 6.75% | $347,464 |
| 7.5% | $327,991 |
| 8.0% | $316,057 |
Pasar de una tasa del 5% a una del 8% reduce el precio estimado en unos $85,373 en este escenario. El presupuesto de vivienda no cambia, pero una tasa mayor hace que el mismo pago de capital e intereses financie un préstamo menor. No dependas de una tasa anunciada: prueba una cotización realista para tu crédito y agrega margen.
Pago inicial
Un pago inicial mayor reduce el préstamo necesario y puede aumentar el precio que cabe dentro del mismo presupuesto mensual.
Ingresos de $110,000, deudas de $650 al mes, tasa del 6.75% y plazo de 30 años:
| Pago inicial | Precio estimado de vivienda |
|---|---|
| $10,000 | $321,471 |
| $20,000 | $330,135 |
| $40,000 | $347,464 |
| $60,000 | $364,792 |
| $80,000 | $382,120 |
A partir de un pago inicial de $20,000 en este escenario, cada $20,000 adicionales elevan el precio estimado en unos $17,329. El aumento no es dólar por dólar porque el impuesto sobre la propiedad sube con el precio de la vivienda mientras el presupuesto mensual permanece fijo.
Impuestos sobre la propiedad y seguro
Estos costos dependen de la ubicación y pueden variar considerablemente. Las personas que compran su primera vivienda suelen subestimarlos.
Efecto de distintas tasas de impuesto con el mismo presupuesto mensual: ingresos de $110,000, deudas de $650 al mes, $40,000 de pago inicial, tasa del 6.75%, plazo de 30 años, seguro de $150 al mes, HOA de $75 al mes y PMI excluido:
| Tasa de impuesto | Precio estimado | Impuesto mensual | Capital e intereses mensuales | Impacto frente a 1.2% |
|---|---|---|---|---|
| 0.5% | $376,827 | $157 | $2,185 | +$29,363 |
| 1.0% | $355,376 | $296 | $2,046 | +$7,912 |
| 1.2% | $347,464 | $347 | $1,994 | Base |
| 2.0% | $319,050 | $532 | $1,810 | −$28,414 |
| 2.5% | $303,537 | $632 | $1,709 | −$43,927 |
En este escenario, subir el supuesto del impuesto de 1.2% a 2.0% reduce el precio estimado en $28,414; con una tasa de 2.5%, la estimación queda $43,927 por debajo de la base. El presupuesto mensual no cambia, pero una parte mayor se destina al impuesto sobre la propiedad. El seguro también puede variar por riesgo de tormentas, incendios o inundaciones, y una HOA puede imponer cuotas extraordinarias.
Un techo basado en DTI frente a una capacidad de compra cómoda
El tratamiento del DTI hipotecario depende del programa, la transacción, la vía de suscripción, el perfil del solicitante y cualquier criterio adicional del prestamista. La relación back-end del 43% que aparece a continuación es solo una comparación ilustrativa para planificar; no es un límite universal de los préstamos convencionales ni una predicción de lo que aprobará un prestamista.
Con un DTI total ilustrativo de 43% sobre ingresos de $110,000 y los mismos supuestos —tasa del 6.75%, plazo de 30 años, impuesto del 1.2%, seguro de $150 al mes, HOA de $75 al mes, pago inicial de $40,000 y PMI excluido—:
- el presupuesto mensual total para deudas es de aproximadamente $3,942;
- después de restar $650 de deudas existentes, quedan unos $3,292 para vivienda;
- con un precio de $444,311, el impuesto es de unos $444 al mes y quedan cerca de $2,622 para capital e intereses después del seguro y la HOA;
- ese pago de capital e intereses sostiene un préstamo aproximado de $404,311; y
- al sumar $40,000 de pago inicial, el techo ilustrativo basado en esa relación es de aproximadamente $444,311.
La estimación de la calculadora con sus referencias estándar 28/36 y los mismos costos es de $347,464.
La diferencia, aproximadamente $96,848, ilustra la distancia entre un techo basado en una relación mayor y un costo de vivienda que deja más espacio para ahorro, jubilación e imprevistos. No es una preaprobación: la calificación real depende del programa, el método de suscripción, el crédito, las reservas y las reglas del prestamista.
Las dos cifras cumplen funciones distintas de planificación. El ejemplo del 43% muestra lo que producen los mismos supuestos al usar una relación back-end mayor; no predice una aprobación. La estimación estándar presenta un rango más conservador. Un pago de vivienda mayor deja menos flexibilidad para el resto del presupuesto.
La guía completa de capacidad de compra reúne las demás decisiones y recursos del proceso.
Lo que la calculadora no modela y también debes considerar
La calculadora de cuánto puedes pagar por una casa produce una estimación de planificación, no una preaprobación. Aplica referencias comunes a los datos ingresados, pero no modela el perfil de crédito, la elegibilidad para un programa específico ni todos los costos de comprar y mantener una vivienda.
PMI, o seguro hipotecario privado
Los ejemplos y las tablas anteriores usan la opción Excluir PMI. Si el pago inicial estimado es inferior al 20%, la calculadora puede incluir una estimación sencilla para planificación equivalente al 0.5% anual del préstamo. El precio y los requisitos reales del PMI dependen del prestamista, el programa y el perfil del solicitante; deben verificarse antes de depender del resultado.
Reservas de efectivo al cierre
Muchos prestamistas exigen conservar reservas, a menudo equivalentes a varios meses de pagos hipotecarios, después del pago inicial y los costos de cierre. Los requisitos cambian según el programa y el prestamista. Por eso, el efectivo total necesario puede ser mayor que el pago inicial.
Mantenimiento continuo
El mantenimiento y las reparaciones dependen de la antigüedad, el estado y la ubicación de la propiedad. Son costos reales que deben caber junto con el pago mensual y no aparecen en el resultado de la calculadora.
Cambios después de la compra
Los ingresos y los gastos del hogar pueden cambiar por empleo, familia, salud u otras circunstancias. Un pago que hoy representa el 28% del ingreso puede ser menos manejable si bajan los ingresos o aparecen gastos importantes.
Un enfoque práctico para fijar el presupuesto
En lugar de partir del precio máximo, puede ser más útil construir el presupuesto desde el panorama financiero completo.
Paso 1: define una tasa de ahorro
Determina cuánto debe quedar cada mes para jubilación, fondo de emergencia y otras metas, y descuéntalo primero del ingreso neto.
Paso 2: estima todos los costos de ser propietario
Incluye el pago mensual, impuesto, seguro, HOA, reserva para mantenimiento y servicios. Ese es el costo de vivienda completo, no solo la hipoteca.
Paso 3: revisa lo que queda
Después de vivienda y ahorro, debe quedar suficiente para alimentos, transporte, atención médica, cuidado infantil y otros gastos. Si no es así, el precio objetivo necesita bajar.
Paso 4: calcula el precio correspondiente
Usa la calculadora de cuánto puedes pagar por una casa para encontrar el precio que produce el pago identificado en los pasos anteriores. Así, el objetivo refleja prioridades financieras reales y no solo el máximo permitido por una relación.
Cómo usar la calculadora de forma responsable
La calculadora resulta más útil al comparar por lo menos dos escenarios, no solo el máximo.
Primero, prepara un escenario cómodo. Ingresa los ingresos, las deudas y un pago inicial que deje un colchón de efectivo significativo después del cierre. Usa una tasa conservadora y revisa el precio y el pago mensual resultantes.
Después, prepara un escenario más exigente. Usa un pago inicial mayor o una tasa menor para observar el máximo que permiten las relaciones. Compara el pago mensual con el presupuesto basado en ingresos netos, no solo con el 28% del ingreso bruto.
Contrasta ambos con el presupuesto mensual completo. La calculadora de presupuesto mensual muestra cómo encaja la hipoteca junto con otros gastos, ahorro y deudas. Si el escenario exigente no deja espacio para ahorrar o depende de que todo salga bien, el escenario cómodo puede ser más sostenible.
Deja espacio para lo que ocurre después del cierre. Mantenimiento, mudanza, muebles e imprevistos no aparecen en la calculadora. Incluye un colchón antes de comprometerte con un precio.
Usa la calculadora para probar tu escenario
Ingresa los ingresos del hogar, las deudas mensuales, el pago inicial y los supuestos de tasa hipotecaria, impuesto sobre la propiedad, seguro y HOA en la calculadora de cuánto puedes pagar por una casa para obtener una estimación de planificación basada en tu situación.
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Calculadoras relacionadas:
- Calculadora de hipotecas: una vez definido el precio objetivo, estima el pago mensual con impuesto, seguro y PMI.
- Calculadora de refinanciamiento hipotecario: compara una hipoteca actual con una alternativa refinanciada.
- Calculadora de presupuesto mensual: revisa cómo encaja el pago hipotecario en el presupuesto completo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta casa puedo comprar con un salario de $75,000?
Con ingresos brutos anuales del hogar de $75,000, el 28% por sí solo indica $1,750 al mes para vivienda. Con $650 de deudas mensuales, el modo Estándar 28/36 reduce el presupuesto a $1,600 al mes. Con una tasa del 6.75% por 30 años, $40,000 de pago inicial, impuesto anual del 1.2%, seguro de $150 al mes, HOA de $75 al mes y PMI excluido, la calculadora estima un precio de $218,333. Tu resultado cambiará según tus deudas, tasa, pago inicial y costos reales; no es una aprobación del prestamista.
¿Debo usar ingresos brutos o netos para la regla del 28%?
La referencia del 28% y la calculadora usan ingresos brutos, antes de impuestos, como ocurre en los cálculos de calificación. Para decidir si el pago resulta cómodo, compáralo también con el ingreso neto después de impuestos y deducciones.
¿Qué ocurre si solo puedo dar 5% o 10% de pago inicial?
Un pago inicial menor implica un préstamo mayor para el mismo precio y reduce el precio que cabe en el mismo presupuesto mensual. En muchos préstamos convencionales, menos del 20% de pago inicial puede requerir PMI y aumentar el costo mensual; los requisitos y la cancelación dependen del préstamo. Compara escenarios con el PMI estimado incluido y excluido, y verifica las condiciones reales del prestamista.
¿Cómo incorporo los ingresos de mi pareja?
Ingresa el ingreso bruto combinado del hogar si ambos ingresos se usarán y pueden documentarse para el préstamo. Suma también las deudas de ambos. Si uno de los ingresos es variable o está en riesgo, comprueba si el pago seguiría siendo manejable con un solo ingreso como prueba de resistencia financiera.
¿La calculadora indica cuánto aprobará un prestamista?
No. Es una estimación de planificación, no una preaprobación. La decisión real depende del puntaje e historial de crédito, el empleo, el programa, las reservas y los criterios de suscripción del prestamista.
Puntos clave
- La referencia del 28% es un punto de partida común, no una garantía de comodidad.
- Los pagos de deudas reducen la capacidad cuando el DTI es la restricción; en el ejemplo, $0 y $650 al mes producen $347,464, mientras $1,000 reduce la estimación a $311,841.
- La calificación máxima y una capacidad de compra cómoda son diferentes; un pago mayor puede dejar menos flexibilidad, y cualquier aprobación real depende de la vía de suscripción aplicable.
- La tasa importa: en el ejemplo, pasar del 5% al 8% reduce la estimación de $401,430 a $316,057.
- El impuesto sobre la propiedad, el seguro y la HOA consumen parte del presupuesto; en el escenario base, subir el impuesto de 1.2% a 2.5% reduce la estimación de $347,464 a $303,537.
- Los ejemplos excluyen el PMI; la calculadora puede añadir una estimación sencilla, pero no modela precios específicos del prestamista, mantenimiento ni reservas de efectivo.
- Usa la calculadora de cuánto puedes pagar por una casa para producir una estimación con tus ingresos, deudas y pago inicial.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento financiero ni hipotecario. Consulta con profesionales calificados antes de comprar una vivienda.