La regla 28/36 es una referencia de capacidad hipotecaria que compara dos porcentajes de los ingresos brutos mensuales:

  • 28% para vivienda: capital, intereses, impuesto sobre la propiedad, seguro, PMI y cuotas de HOA; y
  • 36% para deuda total: el costo de vivienda más préstamos de auto, estudiantiles, mínimos de tarjetas y otras obligaciones mensuales.

Respuesta rápida: calcula ambos límites y usa el menor. La regla ayuda a crear un presupuesto inicial, pero no es una norma universal de aprobación. Los programas y prestamistas pueden usar otras relaciones y requisitos.

Cómo calcular la parte del 28%

Límite de vivienda = Ingreso bruto mensual × 0.28

Con $8,000 de ingreso bruto mensual, el límite es $2,240. Esa cifra debe incluir el costo completo de vivienda, no solo capital e intereses. Si impuesto, seguro y HOA suman $650, quedan $1,590 para el pago base de la hipoteca.

Cómo calcular la parte del 36%

Límite de deuda total = Ingreso bruto mensual × 0.36
Presupuesto de vivienda = Límite total − Otras deudas mensuales

Con el mismo ingreso, 36% equivale a $2,880. Si ya pagas $900 entre auto, estudios y tarjetas, quedan $1,980 para vivienda. Debes comparar $1,980 con el límite front-end de $2,240 y usar el menor: aquí manda el DTI total.

La calculadora de cuánto puedes pagar por una casa hace esta comparación y muestra qué relación limita el resultado.

Ejemplo completo con $110,000 al año

  • ingreso bruto mensual: $9,166.67;
  • 28% para vivienda: $2,566.67;
  • 36% para deuda total: $3,300;
  • otras deudas: $650; y
  • espacio bajo el límite total: $2,650.

El menor es $2,566.67. Con impuesto de 1.2%, seguro de $150, HOA de $75, $40,000 de pago inicial, tasa de 6.75% y plazo de 30 años, el precio estimado queda cerca de $347,000.

Por qué no es una regla de aprobación

Los marcos de suscripción cambian por agencia, programa y método. Algunos expedientes convencionales automatizados pueden permitir relaciones mayores; FHA distingue TOTAL/AUS de suscripción manual; VA también analiza ingreso residual. Además, el prestamista puede aplicar requisitos más estrictos.

La regla tampoco conoce tu presupuesto completo. Un hogar con cuidado infantil, costos médicos o metas de ahorro grandes puede necesitar un límite personal menor aunque el 28/36 funcione matemáticamente.

Qué incluir en el costo de vivienda

Incluye:

  • capital e intereses;
  • impuesto sobre la propiedad;
  • seguro de propietarios;
  • seguro contra inundación cuando corresponda;
  • PMI o seguro hipotecario del programa; y
  • cuotas de HOA.

No olvides mantenimiento, servicios y reparaciones al evaluar comodidad. Aunque no siempre formen parte del ratio del prestamista, sí salen de tu cuenta.

Cuándo usar una referencia más conservadora

Considera bajar el objetivo si el ingreso es variable, si tienes pocas reservas, si el seguro o los impuestos pueden subir con rapidez, si esperas gastos familiares nuevos o si necesitas recuperar ahorro después del cierre. Un 25/33 puede ofrecer más margen; un escenario de 30/40 muestra una zona más exigente, no una recomendación.

Después de estimar el precio, usa la calculadora de hipotecas para convertirlo en un pago completo y la calculadora de presupuesto mensual para probarlo contra el ingreso neto.

Preguntas frecuentes

¿Se usa ingreso bruto o neto?

La regla 28/36 usa ingreso bruto antes de impuestos. Para determinar comodidad, también debes revisar el ingreso neto y todos los gastos que no aparecen en DTI.

¿La regla incluye el pago inicial?

No como porcentaje del ingreso. El pago inicial modifica el monto del préstamo, el pago y posiblemente el PMI, por lo que cambia el precio que cabe dentro de los límites.

¿Puedo comprar si supero 36%?

Tal vez. Depende del programa, crédito, reservas, suscripción y reglas del prestamista. Superar la referencia también significa menos margen mensual, por lo que la aprobación no resuelve la pregunta de comodidad.

Puntos clave

  • El 28% limita el costo mensual completo de vivienda.
  • El 36% limita vivienda más otras deudas.
  • Usa el menor de ambos resultados.
  • No confundas una referencia con una decisión de aprobación.
  • Verifica el resultado contra tu presupuesto neto y los costos de propiedad.

Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento financiero o hipotecario.