Calculadora de alquilar o comprar
Usa esta calculadora para comparar durante el mismo plazo un escenario de compra de vivienda con otro de alquiler e inversión. El resultado principal es la posición financiera estimada al final del periodo, no una promesa de ahorro ni una recomendación automática.
La comparación es especialmente sensible al tiempo que piensas quedarte, la apreciación de la vivienda, el aumento del alquiler, el rendimiento de la inversión y los costos de cierre y venta. Prueba más de un conjunto de supuestos antes de interpretar el resultado.
Los resultados son estimaciones educativas para hipotecas de Estados Unidos basadas en los datos que ingresas. Las tasas, la APR, los cargos, la tasación, el PMI y las condiciones reales del prestamista pueden variar.
Cómo usar esta calculadora
- Ingresa el precio de la vivienda, el pago inicial, la tasa, el plazo, el alquiler mensual y los años que quieres comparar.
- Abre los supuestos avanzados para ajustar impuesto, seguro, HOA, mantenimiento, cierre, venta, apreciación, aumento del alquiler y rendimiento de inversión.
- Compara la posición financiera estimada de ambos caminos y la diferencia al final del plazo.
- Revisa el punto de equilibrio, el alquiler total, las salidas de efectivo de propiedad, el saldo, el valor de la vivienda y el capital neto.
- Repite el cálculo con un caso conservador, uno base y uno más optimista.
Cómo funciona
Esta calculadora compara dos caminos durante el mismo plazo: comprar una vivienda y venderla al final, o alquilar e invertir el efectivo que permanece disponible.
Cada mes compara el costo modelado de ser propietario con el alquiler y agrega una diferencia positiva al saldo invertido del camino de menor costo. El resultado es una posición financiera estimada, no una recomendación de alquilar o comprar.
Marco principal de comparación
Posición de compra ≈ capital neto después de vender + ahorro mensual invertido aplicable; Posición de alquiler ≈ efectivo inicial no utilizado e invertido + ahorro mensual invertido aplicable
Cómo se construyen las posiciones
- Compra
- Capital neto después de costos de venta más la diferencia mensual invertida cuando el alquiler supera el costo modelado de propiedad
- Alquiler
- Pago inicial y costos de cierre que permanecen invertidos, más la diferencia mensual cuando el costo de propiedad supera el alquiler
- Capital neto
- Valor estimado de la vivienda menos el saldo hipotecario restante y los costos estimados de venta
Supuestos de la comparación
- La métrica principal es la posición financiera estimada al final del plazo, no una recomendación categórica.
- La apreciación y el rendimiento de la inversión usan tasas constantes; el impuesto, seguro, HOA y mantenimiento permanecen constantes en dólares en esta versión.
- Solo el camino con el menor costo de vivienda de un mes recibe la diferencia como aportación a la inversión.
- El modelo descuenta los costos de venta del valor estimado y usa una referencia simplificada de PMI cuando se activa con menos de 20% de pago inicial.
Supuestos y limitaciones
- Es una estimación de planificación, no asesoramiento financiero, hipotecario ni de vivienda.
- La comparación principal es la posición financiera estimada al final del plazo, no una afirmación garantizada de ahorro.
- El modelo supone hipoteca de tasa fija, apreciación y rendimiento constantes, y aumentos anuales del alquiler según las tasas ingresadas.
- El impuesto, el seguro, la HOA y el mantenimiento permanecen constantes en dólares durante el escenario.
- Los costos de venta se aplican al valor estimado de la vivienda al final del plazo.
- El PMI opcional es una referencia simplificada y no refleja precios ni reglas de cancelación específicos.
- No se modelan impuestos sobre la renta, inflación, servicios públicos, reparaciones que superen el monto de mantenimiento ni cambios importantes de vida.
Ejemplo de alquilar frente a comprar
El escenario predeterminado usa una vivienda de $425,000, un pago inicial de $85,000, una hipoteca al 6.5% por 30 años, un alquiler inicial de $2,400 al mes y un horizonte de 7 años. También incluye impuesto, seguro, HOA, mantenimiento, $9,000 de cierre, costos de venta del 6%, apreciación del 3%, aumento del alquiler del 3% y rendimiento de inversión del 6%.
| Resultado después de 7 años | Estimación |
|---|---|
| Posición financiera de compra | $185,310.01 |
| Posición financiera de alquiler | $204,359.87 |
| Diferencia | Alquiler adelante por $19,049.86 |
| Punto de equilibrio | No aparece dentro de los 7 años |
La vivienda aumenta a $524,175.79, el saldo hipotecario baja a $307,415.23 y los costos de venta estimados son $31,450.55. Eso deja $185,310.01 de capital neto. En el otro camino, los $94,000 que no se usan para pago inicial y cierre crecen a $142,914.75; las diferencias mensuales invertidas alcanzan $61,445.13.
El ejemplo explica la mecánica, no declara que alquilar siempre sea mejor. Consulta la comparación financiera completa y cambia los supuestos para representar tu mercado y tu plazo real.
Preguntas frecuentes
¿Qué compara exactamente esta calculadora?
El escenario de compra incluye efectivo inicial, hipoteca, impuestos, seguro, HOA, mantenimiento, apreciación, saldo pendiente y costos de venta. El de alquiler incluye el alquiler creciente y la inversión del efectivo que no se usa para comprar, además de cualquier diferencia mensual favorable.
¿El resultado me dice qué debo hacer?
No. Es una herramienta de planificación. Cambiar el plazo, la apreciación, el aumento del alquiler, el rendimiento o los costos de transacción puede cambiar considerablemente el resultado.
¿Cuál es el resultado principal?
La posición financiera estimada al final del plazo. Para comprar, combina el capital neto después de vender con el ahorro mensual invertido cuando corresponda. Para alquilar, combina el efectivo inicial invertido con la diferencia mensual invertida.
¿Cómo se estima el punto de equilibrio?
Es el primer mes modelado en que la posición de compra alcanza o supera la de alquiler. Si no ocurre dentro del plazo elegido, la herramienta lo indica.
¿Incluye PMI?
Puede incluir una referencia simplificada cuando el pago inicial es menor del 20%. No representa el precio ni las reglas de cancelación de un prestamista.
¿Por qué un plazo corto puede favorecer el alquiler?
Los costos iniciales y de salida pueden ser importantes. En poco tiempo, la apreciación y la amortización quizá no alcancen para compensarlos junto con los costos mensuales de ser propietario.
¿Cómo se aplican la apreciación y los rendimientos?
La apreciación y el rendimiento de inversión se aplican como crecimiento mensual constante a partir de tasas anuales. El alquiler aumenta una vez cada 12 meses, por lo que un cálculo anual rápido puede no coincidir exactamente.
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